Сарай, баня, теплица: три вопроса вместо уведомления

Между «поставлю сарай, где хочу» и «на всё нужны бумаги» есть точная середина, и она описана тремя документами: одним пунктом Градостроительного кодекса, одним постановлением Правительства и одним разделом свода правил. Разбирать их удобнее не по порядку, а через три вопроса, которые задают себе перед тем, как копать.

Вопрос первый: вспомогательная ли это постройка

Часть 17 статьи 51 ГрК перечисляет случаи, когда разрешение на строительство не требуется. Пункт 3 этого списка снимает разрешение со «строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации».

Критерии утверждены постановлением Правительства РФ от 4 мая 2023 года № 703. Оно вступило в силу с 1 сентября 2023 года и действует до 1 сентября 2028 года — срок ограниченный, и его стоит держать в голове при долгих стройках.

Постановление формулирует три критерия, и соответствовать нужно хотя бы одному:

1. Постройка стоит на одном участке с основным объектом, предусмотрена проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначена для его обслуживания.
2. Постройка возводится для обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет по отношению к нему обслуживающее назначение, не относится к особо опасным, технически сложным и уникальным объектам, её общая площадь не превышает 1500 м², она не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на участке основного объекта, на смежном участке либо на участке без общих границ при технологической связи с основным объектом.
3. Постройка расположена на участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок), для блокированной жилой застройки либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, — в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением для удовлетворения бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешённого использования участка, при этом количество надземных этажей не превышает трёх, а высота — 20 метров.

Третий критерий закрывает почти весь частный двор одним абзацем: сарай, баня, теплица, навес, погреб и колодец названы там прямым текстом.

Ключевая привязка в третьем критерии — вид разрешённого использования участка. Постройка должна обслуживать нужды, которые этому ВРИ соответствуют. Автосервис под вывеской «навес» этот тест не проходит, и попытка сослаться на постановление № 703 в такой ситуации бесполезна.

Вопрос второй: капитальная или нет

Второй маршрут в обход разрешительных процедур — пункт 2 части 17 статьи 51: разрешение не требуется на строительство объектов, не являющихся объектами капитального строительства. Определение даёт пункт 10.2 статьи 1 ГрК: некапитальные строения и сооружения — это те, которые не имеют прочной связи с землёй и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик. В скобках кодекс называет киоски и навесы.

Разница между двумя маршрутами практическая, а не теоретическая:

• вспомогательная капитальная постройка — это объект недвижимости. Её можно поставить на кадастровый учёт, зарегистрировать право, она переходит с участком при продаже и может стать объектом налога;
• некапитальная постройка объектом недвижимости не является. В ЕГРН она не попадает, налогом на имущество не облагается, но и «прав» на неё в реестровом смысле нет.

Экспертный спор о капитальности почти всегда сводится к фундаменту и к тому, переживёт ли конструкция перенос. Теплица на грунтозацепах и каркасный дровник на блоках — некапитальные. Баня на монолитной ленте с подведёнными водой и канализацией — капитальная, что бы ни было написано в договоре с подрядчиком.

Вопрос третий: куда её ставить

Здесь работает СП 53.13330.2019. Пункт 6.4 прямо называет, что можно возводить на садовом участке: садовый или жилой дом, хозяйственные постройки и сооружения, в том числе теплицы, летнюю кухню, баню (сауну), душ, навес или гараж.

Расстояния из пункта 6.7 отличаются для разных построек, и разница принципиальная: до границы соседнего участка от обычной хозпостройки — 1 метр, а от отдельно стоящей постройки с помещениями для содержания скота и птицы — 4 метра. Курятник и сарай отличаются не размером, а назначением. Механика измерения — от цоколя или стены, с допуском на выступы до 50 см — разобрана подробно в материале про отступы от границ участка.

При метровом отступе тот же пункт требует ориентировать скат крыши так, чтобы сток дождевой воды не попадал на соседний участок. Это единственное требование в разделе, которое исполняется одним разворотом стропил на этапе проекта и не исполняется ничем после.

Дальше — санитарная геометрия внутри своего двора:

• пункт 6.3: компостная площадка, яма или ящик, а при отсутствии канализации надворная уборная или септик — не ближе 2 м до границ соседнего участка или до ограждения со стороны улицы;
• пункт 6.8: от дома до душа, отдельно стоящей бани (сауны) и надворной уборной — 8 м; от колодца до уборной и компостного устройства — 8 м; от надворной уборной до стен соседнего дома — не менее 12 м; от окон жилых помещений до стен построек на соседних участках — не менее 4 м;
• пункт 6.6: от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов — не менее 5 м, при этом навес для автомобиля или гараж по согласованию с правлением товарищества может примыкать к ограде со стороны улицы.

Пункт 6.9 решает вопрос пристроек: при блокировании расстояние до границы меряют отдельно от каждого объекта. Дом с гаражом — 3 метра от стены дома и 1 метр от стены гаража. Дом с постройкой для скота и птицы — 3 метра и 4 метра соответственно.

И общий потолок из пункта 6.11: под строения с отмосткой отводят, как правило, не более 30 % территории, а вместе с дорожками, площадками и другими твёрдыми покрытиями — не более 50 %. На десяти сотках это 300 и 500 м², и вторая цифра выбирается быстрее первой — как именно, посчитано в разборе планировки участка.

Отдельно про огонь: по пункту 6.5 противопожарные расстояния между строениями в пределах одного садового участка не нормируются, а вот между домами на соседних участках их берут по таблице 1 СП 4.13130.2013. Баня в четырёх метрах от собственного дома нормам не противоречит; баня в четырёх метрах от соседского деревянного дома — почти наверняка да.

Учёт, налог и почему это не одно и то же

Обязанности регистрировать вспомогательную постройку закон не устанавливает. Но если постройка капитальная, она объект недвижимости — и её можно поставить на кадастровый учёт по техническому плану, который кадастровый инженер готовит на основании декларации собственника. Разрешительных документов при этом не требуется, потому что их и не было.

Госпошлина за такую регистрацию невелика: по подпункту 24 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ — 700 рублей за кадастровый учёт или регистрацию права физического лица на объект, созданный на участке для ИЖС, ЛПХ или садоводства, и 1000 рублей по подпункту 24.1, если учёт и регистрация выполняются одновременно.

Налог возникает только у того, что попало в ЕГРН. Статья 401 НК относит к объектам налогообложения жилые дома, гаражи, а также «иные здание, строение, сооружение, помещение». А подпункт 15 пункта 1 статьи 407 даёт льготу: от налога освобождаются хозяйственные строения или сооружения, площадь каждого из которых не превышает 50 м² и которые расположены на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или ИЖС. Льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида по выбору налогоплательщика — вторую пятидесятиметровую постройку она уже не закроет.

Некапитальная теплица не облагается налогом не потому, что она маленькая, а потому что она не недвижимость. Размер здесь ни при чём.

Правление, устав и общее собрание

Федеральные нормы — это нижняя планка. Устав конкретного садоводческого товарищества может быть строже: ограничивать высоту построек вдоль улицы, требовать согласования навесов у ограды, задавать единые материалы ограждений. Пункт 6.6 СП 53.13330.2019 сам отсылает к правлению, когда речь идёт о гараже или навесе вплотную к уличной ограде, а пункт 6.2 — к общему собранию, когда речь о глухом заборе со стороны улицы.

Проверять это стоит до закупки материалов: спор с правлением не отменяет постройку, но легко превращает её в предмет повестки ближайшего собрания.

Что всплывает при продаже

Незарегистрированная капитальная постройка не мешает жить, но мешает продавать. Покупатель видит на участке баню, которой нет в выписке ЕГРН, и получает сразу три вопроса: соответствует ли она отступам, не признают ли её самовольной, кто будет её оформлять. Стандартный исход — торг вниз или требование снести до сделки.

Второй сюжет — ипотека и оценка. Банк работает с тем, что зарегистрировано; всё остальное для него не существует и в стоимость залога не входит.

Третий — соседский спор. Постройка в метре от границы, поставленная без документов и со скатом крыши в чужую сторону, проигрывает в переписке ещё до суда: доказывать соответствие норме придётся собственнику.

Практический минимум перед стройкой сарая укладывается в четыре действия: сверить ВРИ участка, посмотреть предельные параметры в ПЗЗ или в уставе товарищества, отложить на плане 1 или 4 метра от границы и 8 метров от колодца, развернуть скат внутрь участка. Всё остальное — уже про материалы.

Больше про постройки и живность — в рубрике «Хозяйство», про землю, воду и границы — в «Участке», про документы и конструктив дома — в «Доме». А если фундамент под баню приходится ставить на сыром грунте, начните с водоотвода, а не со сруба.